토허제 뜻｜토지거래허가제도 총정리 (2025 최신 기준)
1. 토지거래허가제란 무엇인가?
‘토허제(土地取引許可制度, Land Transaction Permission System)’란
정부가 지정한 특정 지역 내에서 토지 거래를 할 때,
관할 지자체의 사전 허가를 반드시 받아야 하는 제도를 말한다.
즉, 토지를 사고팔거나 용도를 변경할 때
무분별한 투기나 개발 과열을 방지하기 위해 허가 절차를 거치는 제도적 장치다.
이 제도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조~제122조」에 근거하여 시행된다.
2. 토허제가 시행되는 목적
| 구분 | 주요 목적 | 설명 |
| 부동산 투기 억제 | 투기자본 차단 | 투기성 토지매매를 방지해 가격 급등 억제 |
| 시장 안정화 | 균형발전 유도 | 개발 예정지 가격 급등 방지, 지역 간 격차 완화 |
| 공공정책 보호 | 정책 일관성 확보 | 개발사업(신도시·산단 등) 추진 과정의 혼란 방지 |
토허제는 단순한 거래 제한이 아니라,
지역 내 토지 수급 불균형을 막고 합리적인 개발질서를 확립하기 위한 정책 수단으로 사용된다.
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3. 토지거래허가구역 지정 기준
국토교통부 또는 시·도지사는 다음과 같은 조건에 해당할 때
해당 지역을 ‘토지거래허가구역’으로 지정할 수 있다.
| 지정 사유 | 세부 내용 |
| 부동산 가격 급등 | 개발계획 발표 후 주변 토지 가격 급상승 |
| 투기성 거래 증가 | 단기간 내 거래량 급증 및 외지인 매수세 유입 |
| 공공개발 예정지 | 신도시·산업단지·도로 건설 등 개발사업 예정 |
| 공공정책 혼란 우려 | 택지개발·보금자리·철도역세권 등 정책지역 과열 |
일반적으로 지정기간은 5년 이하, 필요 시 연장 가능하며,
일시적 지정도 가능하다(예: 수도권 대규모 개발지 주변).
4. 허가를 받아야 하는 거래 유형
토허제 지역에서는 다음과 같은 거래 행위가 제한된다.
| 구분 | 허가 필요 여부 | 비고 |
| 토지 매매 | O | 매수 전 허가 필요 |
| 교환·증여 | O | 모든 무상 이전 포함 |
| 임대차 계약 | △ | 일정 기간 이상 계약 시 허가 필요 |
| 법인 설립·지분 이전 | O | 지분변동으로 토지 소유권 이동 시 포함 |
예외: 상속, 경매, 공공기관 간 거래 등은 허가 제외 대상이다.
허가를 받지 않고 거래할 경우,
해당 계약은 무효로 처리되며 벌금 또는 형사처벌 대상이 된다.
5. 허가 대상 토지의 면적 기준
토지의 종류에 따라 허가를 받아야 하는 최소 면적 기준이 다르다.
| 용도지역 | 허가대상 면적 (㎡ 기준) | 예시 |
| 주거지역 | 180㎡ 초과 | 아파트 부지, 단독주택지 |
| 상업지역 | 200㎡ 초과 | 상가, 오피스텔 부지 |
| 공업지역 | 660㎡ 초과 | 산업단지 부지 |
| 녹지지역 | 100㎡ 초과 | 개발제한구역 인근 토지 |
| 비도시지역 | 90~500㎡ 초과 | 농지, 임야, 축사부지 등 |
※ 각 지자체는 상황에 따라 이 기준을 강화할 수 있다.
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6. 토지거래허가 신청 절차
토지거래허가를 받으려면 관할 구청 또는 시청의 도시계획과에 신청해야 한다.
기본 절차
- 매매계약서 작성 전 허가 신청
- 관할 기관 심사 및 서류 검토 (통상 15일 이내)
- 허가증 발급 후 계약 체결 가능
- 허가서 제출 → 등기 완료
필요 서류
- 토지거래계약신고서
- 거래 당사자 신분증
- 부동산 매매계약서 초안
- 토지이용계획서 및 위치도
- 실거주 증빙자료(개인), 사업계획서(법인)
허가를 받은 후에는 허가서에 명시된 용도대로만 이용해야 하며,
임의 용도 변경 시 허가가 취소될 수 있다.
7. 허가 후 이용 제한
허가를 받았다고 해서 모든 행위가 자유로운 것은 아니다.
허가 이후에도 다음과 같은 이용 제한 조건이 붙는다.
| 제한 항목 | 내용 |
| 실거주 의무 | 주거용 토지의 경우 최소 2년 실거주 |
| 사업계획 이행 | 상업·공업용 토지는 계획대로 이용해야 함 |
| 용도 변경 제한 | 허가 내용과 다르게 용도 변경 불가 |
| 임대 금지 | 실거주 조건일 경우 임대 불가능 |
이를 위반할 경우,
허가 취소 및 최대 2년 이하 징역 또는 2,000만원 이하 벌금이 부과된다.
8. 최근(2025년) 토허제 지정 확대 동향
2025년 10월 기준,
정부는 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기도 주요 12개 도시를
‘토지거래허가구역’으로 추가 지정했다.
이는 수도권 부동산 시장의 과열을 차단하기 위한 강력한 조치로,
허가 없이 토지를 매수하거나 전세를 끼고 거래하는 행위가 전면 금지되었다.
또한 실거주 의무 강화와 대출 규제(최대 2억 한도 병행)로
투기성 자금의 진입을 차단하는 **‘삼중 규제 체제’**가 가동 중이다.
9. 해외의 유사 제도 비교
| 국가 | 제도명 | 주요 특징 |
| 일본 | 토지거래규제제도 | 특정 지역 내 대규모 매입 사전 신고 의무 |
| 싱가포르 | 부동산 외국인 구매 승인제 | 외국인 토지 소유 제한, 정부 허가 필수 |
| 캐나다 | Land Acquisition Approval | 투기 우려 지역에 한해 외국인 거래 제한 |
한국의 토허제는 해외 주요국보다 적용 범위가 넓고 실거주 의무가 포함된다는 점에서
가장 강도 높은 부동산 규제 제도로 평가된다.
10. 결론 및 요약
토허제는 토지 거래의 공공성 확보와 시장 안정화를 위한 제도다.
허가구역으로 지정되면 매매·증여·교환 등 대부분의 거래는
관할 관청의 허가 없이는 효력이 발생하지 않는다.
- 법적 근거: 국토계획법 제117조~제122조
- 허가 대상: 지정구역 내 일정 면적 초과 토지
- 적용 지역: 투기 우려, 개발 예정지, 급등 지역
- 신청 방법: 구청·시청 도시계획과 방문 또는 온라인 접수
- 처벌 규정: 무허가 거래 시 계약 무효 및 형사처벌 가능
- 최근 동향: 수도권 및 주요 개발지 중심 지정 확대
결국 토허제는 단순한 거래 제한이 아니라,
투기 억제·시장 안정·정책 신뢰 확보를 위한 공공관리 장치다.
토지 거래를 계획 중이라면, 해당 지역의 허가 여부와 면적 기준을 반드시 확인하고
법적 절차를 준수하는 것이 무엇보다 중요하다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 - CaseNote
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